Dříve ojedinělá záležitost, ale spolu s raketovým nárůstem cen za stavební materiály stále obvyklejší situace: Peníze z hypotéky jsou vyčerpané, ale dokončení stavby je v nedohlednu. Banka odmítne navýšit stávající či poskytnout nový úvěr.
Vlastní „železné rezervy“ už dávno došly a žádný bohatý strýček na obzoru také není. V takovém případě nezbývá majiteli nic jiného, než nemovitost prodat. Banky s tímto scénářem počítají a kupujícímu umožňují prostředky získat pomocí hypotéčního úvěru.
„Tuzemské banky hypotéku na hrubou stavbu a její následné dokončení běžně poskytují. Na financování takového záměru se ovšem vyplatí dobře připravit a vše probrat se zkušeným hypotéčním specialistou,“ sdělil redakci Finančních a ekonomických informací (FAEI.cz) Miroslav Majer, CEO fintech start-upu hyponamiru.cz.
„Nespoléhejte na to, že by byl pojem „hrubá stavba“ nějak přesně definován, každá stavební firma si pod ním představí trochu něco jiného. Stavba v tomto stadiu by měla zahrnovat minimálně obvodové a vnitřní nosné zdi, nenosné příčky, stropy, střešní konstrukci a krytinu. Někdy se do ní započítávají i okna a vchodové dveře,“ vysvětlil Majer.
„Jako první musíte rozvážit, na co budete finance využívat. Pokud úvěr využijete na koupi pozemku včetně hrubé stavby domu a následnou dostavbu, bude postup obdobný jako v případě žádosti o hypotéku na novostavbu. První část požadované částky bude vyplacena jednorázově prodávajícímu a druhá část hypotéky bude čerpána postupně,“ doplnil Miroslav Majer.
Odlišná situace podle něho nastává, když pozemek a hrubou stavbu financujete z vlastních úspor a peníze z hypotéky využijete jen na dokončení stavby. Hypotéka bude v tomto případě čerpána postupně: „O záměru dokončit dům svépomocí je třeba informovat hypotečního specialistu, aby vám dokázal vybrat a připravit nejlepší nabídku.“
Pro ty, kdo chtějí stavět svépomocí, může být výhodná i nabídka financování koupě rozestavěné nemovitosti hypotékou a pokrytí následné dostavby z vlastních zdrojů. Vyplacení peněz proběhne jednorázově a bance není třeba dokládat doklady o probíhající stavbě. Půjčku na rozestavěný dům nabízejí všechny tuzemské banky. Žadatel si ale projde standardním kolečkem posuzování.
„Banky mohou poskytnout financování až do výše 90 procent hodnoty nemovitosti v zástavě. V případě financování rozestavěné nemovitosti bude banka vycházet z odhadu zástavní hodnoty nemovitosti po dokončení stavebních prací,“ doplňuje Miroslav Majer.
Banka bude dále požadovat dokumenty, jako je návrh kupní smlouvy, stavební povolení, rozpočet a časový harmonogram plánovaných prací. V případě, že z hypotéčního úvěru žadatele bude následně splacen úvěr prodávajícího, je nutné bance doložit potvrzení, že se po splacení banka prodávajícího vzdává zástavního práva.
První část (tzv. tranši, pozn. aut.) banky poskytují na základě ocenění aktuální hodnoty pozemku či pozemku s rozestavěnou stavbou. O jak velkou podílnou část této hodnoty půjde, záleží na konkrétní bance.
Druhou a další splátky banky uvolní, pokud klient prokáže zhodnocování stavby, tedy realizovaný pokrok ve stavbě (na základě fotografií, faktur za stavební práce). Poslední tranše se odvíjí od toho, zda je stupeň rozestavěnosti podle názoru banky dostatečný. Některé banky k tomuto kroku požadují kolaudační rozhodnutí.
Jednotlivé banky se liší nejen nabízenou úrokovou sazbou, ale i dalšími podmínkami. Při porovnávání hypoték si ověřte, na kolik tranší je možné čerpání rozdělit. Některé banky zdarma poskytují jen první splátku a za další si účtují poplatky. Při srovnávání hypoték si zjistěte i tuto skutečnost.
Limit na vyčerpání hypotéky jsou zpravidla dva roky od zahájení čerpání. Záleží na tom, kolik vlastních zdrojů máte, jak rychle postupuje stavba domu a v jaké fázi rozestavění jste si hypotéku brali. Pokud se blíží konec této lhůty a stavba ještě není dokončena, požádejte banku o prodloužení, většinou bude zpoplatněno.
Hypotéka na rozestavěnou nemovitost má specifické podmínky splácení. Během výstavby, tedy v době čerpání úvěru, bance platíte pouze úroky z čerpané částky. Hypotéku, tedy úrok i jistinu, začnete splácet až po dočerpání úvěru.
