V rámci tohoto trendu je pro další měsíce očekáváno pokračování snižování, kde analýzy naznačují možný pokles sazeb až na úroveň čtyř procent. Hypoteční trh by se tak měl dočkat očekávaného oživení. Ne všechny novinky pro letošní rok jsou ale pozitivní.
Podíváme-li se na data z loňska, tak nám potvrdí, že uplynulý rok 2023 nebyl pro pořízení bydlení příznivý. Počet poskytnutých hypoték dosáhl dle České bankovní asociace (ČBA) 50 771, přičemž nových bylo jen 40 174, zbytek tvořily hypotéky refinancované, tedy hypotéky, které byly převzaté z jiných bank.
Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypotečních úvěrů letos v lednu evidovala nepatrný pokles, kdy sazba klesla z prosincových 5,65 na 5,54 procenta. Přestože dochází k postupnému snižování, v širším historickém srovnání posledních dvaceti let se úrokové sazby hypoték nadále pohybují na úrovních, které jsou považovány za nadstandardně vysoké.
Snižování úrokových sazeb
V současném ekonomickém klimatu, kde ČBA signalizuje další možné snížení úrokových sazeb, mohou potenciální žadatelé o hypotéku zvážit odložení jejich pořízení až do doby dalšího poklesu.
Na druhé straně, pro ty s hypotékou blížící se konci fixačního období, a s predikcí dalšího snížení sazeb v horizontu následujícího roku, by mohla být efektivní strategie zafixování úrokové sazby na jeden rok s následným refinancováním.
Konec roku by pak mohl přinést další úpravy s možnými sazbami kolem 3,5 procenta. Tento postupný pokles úrokových sazeb má potenciál výrazně zlepšit dostupnost hypoték pro širokou veřejnost v letošním roce, což povede k oživení poptávky na trhu s nemovitostmi.
Důležité je sledovat, jak se budou tyto změny promítat do celkových ekonomických podmínek a jaký vliv budou mít na rozhodování jednotlivých spotřebitelů i na strategie finančních institucí.
Zrušení DSTI a DTI
V souvislosti s poklesem úrokových sazeb ČNB lze čekat značné oživení trhu s hypotékami a nemovitostmi. Tento jev je ještě umocněn odstraněním dvou regulací stanovené ČNB, konkrétně DSTI (Debt Service-to-Income) vyjadřující podíl měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu a DTI (Debt-to-Income) představující poměr celkového zadlužení spotřebitele k jeho čistým ročním příjmům.
To představuje významnou změnu v přístupu k poskytování hypotečních úvěrů. To dává bankám větší šanci pro stanovování podmínek k udělení úvěrů, což může vést k větší variabilitě a možná i konkurenceschopnosti nabídek na trhu.
Tato situace může přinést jak výhody, tak výzvy pro spotřebitele, kteří by měli pečlivě posuzovat jednotlivé nabídky hypotečních úvěrů s ohledem na jejich individuální finanční situaci a dlouhodobé cíle.
Na trhu s nemovitostmi pozorujeme dlouhodobý trend stagnace, kde se nemovitosti prodávají pomalu a jejich cenová hladina zůstává relativně stabilní. Vzhledem k těmto podmínkám, společně s očekávaným uvolněním na hypotečním trhu, může být současná doba považována za strategicky výhodnou pro zvážení hypotečních úvěrů, navzdory aktuálně vyšším cenám nemovitostí.
Predikuje se totiž, že jakmile trh nabere dynamiku, dojde postupně k růstu cen nemovitostí, přičemž se předpokládá, že segment domů bude reagovat rychleji než segment bytů. Pro pořízení rodinných domů hraje i fakt, že letos došlo k poklesu DPH u rodinných domů, díky čemuž nedošlo počátkem roku k jejich zdražení, což je výjimečná situace.
Změny v podmínkách předčasného splacení hypotéky
V kontextu finančního sektoru je třeba pochopit, že banky se zapojují do složitých finančních operací, které zahrnují půjčování peněz od jiných institucí pro poskytování hypotečních úvěrů.
Když klient splatí hypotéku předčasně, banka čelí nesrovnalosti mezi dohodnutými úroky a skutečnými výnosy, což vede k potřebě kompenzace tohoto rozdílu. Z tohoto důvodu banky zvažují zpoplatnění předčasného splacení. Aktuální legislativní proces se zabývá regulací těchto poplatků, s navrhovaným datem nabytí účinnosti zákona na 1. září 2024.
Klienti mají možnost vyhnout se těmto poplatkům splacením úvěru v období výroční fixace nebo částečným umořením úvěru mimo fixaci až do výše 25 procent jeho hodnoty. Tímto způsobem mohou klienti optimalizovat své finanční závazky, zatímco banky si zachovávají finanční stabilitu.
V případě schválení nové legislativy může nastat situace, kdy se strategické předčasné splacení hypotéky, navzdory případným poplatkům, může ukázat jako finančně výhodné, zejména v kontextu potenciálně výrazně nižších úrokových sazeb, jako je například predikovaná sazba 3,5 procenta od ČBA.
Státní podpora stavebního spoření bude poloviční
Od ledna 2024 došlo také k významné změně v systému státní podpory stavebního spoření v Česku. Nyní je státní podpora definována jako pět procent z celkových vkladů každého klienta v kalendářním roce, avšak maximální výše je omezena na tisíc korun ročně, což představuje pokles z předchozích 2000 Kč ročně.
Tato regulace má dopad na všechny stavební spořící smlouvy, nezávisle na datu jejich uzavření. Aktuální změny v rámci státní podpory stavebního spoření samozřejmě nebudou mít dopad na již připsanou podporu na účtech klientů, ani neovlivní státní podporu pro rok 2023, která bude k dispozici v dubnu 2024.
Podmínky pro její vyplacení zůstávají neměnné, což znamená, že stát tuto podporu poskytne v případě, že klient spořil alespoň šest let, nebo pokud využil naspořené prostředky a úvěr ze stavebního spoření pro bytové účely.
Autorka je manažerka financí společnosti Ekonomické stavby
(Redakčně upraveno)
Ilustrační foto: Depositphotos.com
